Pourquoi opter pour l'investissement immobilier neuf ?

Faut-il encore investir dans l'immobilier en 2022 ?

La réponse est OUI !

L’année 2020 a été perturbée par la crise sanitaire du COVID. Certains d’entre vous avaient peut-être un projet de placement immobilier avant la crise et se posent maintenant la question : faut-il investir maintenant ? Pourquoi l'investissement immobilier dans le neuf ? Est-ce bien raisonnable ? A quoi s'attendre ?

• On pourrait en effet avoir le réflexe d’attendre, en pensant que les prix de l’immobilier sont au plus haut et qu’ils vont baisser pour diverses raisons liées à la crise sanitaire... Cependant ce serait un mauvais conseil à vous donner, car structurellement les prix de l’immobilier restent maintenus à la hausse, même ralentie, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.
• Contre toute attente, la crise sanitaire du Covid a confirmé que le fait que l’immobilier reste une vraie valeur refuge. Si l’on compare les divers produits de placement sur les années passées, la seule courbe qui a une progression supérieure à l’immobilier est celle des investissements en action, qui restent en revanche un placement beaucoup plus risqué que l’immobilier.
• En 2022, il est donc plus que jamais temps d’investir dans l’immobilier locatif : les dispositifs fiscaux les plus avantageux (Pinel, Censi-Bouvard) sont encore en vigueur jusqu’à fin décembre 2021 ou 2022. Et puis surtout… les taux d’intérêt sont toujours très faibles. Alors foncez !

Pourquoi cet attrait pour l’investissement immobilier ?

L’immobilier reste un marché porteur !

1. Une chose est sûre : la pierre a toujours eu bonne presse auprès des investisseurs Français. L’immobilier d’investissement répond en effet à 3 enjeux majeurs :

• la volonté de diversification une fois que l’on a acquis sa résidence principale.
• le besoin de complément de revenus à la retraite : en effet une fois le prêt amorti, les loyers issus de la location d’un bien immobilier vont directement compléter vos revenus globaux.
• l'enjeu fiscal : la volonté de bénéficier des dispositifs d’incitation fiscale mis en place en faveur de l’investissement locatif neuf ou ancien (Pinel, Censi-Bouvard, LMNP, Malraux…), afin de réduire son empreinte fiscale.
  Bonne nouvelle : il est possible de cumuler différents types d’investissement immobilier afin de répondre à ces objectifs variés.

2. Par ailleurs, la demande locative est toujours en croissance, notamment dans les résidences services meublées.

En ce qui concerne le marché des résidences étudiantes par exemple : le parc public de logements ne couvre actuellement que 10% des besoins. Quant aux résidences services pour personnes âgées, avec l’espérance de vie qui ne cesse d’augmenter, la demande est bien là. En 2020 les plus de 65 ans représentent 20 % de la population. Leur part a progressé de 4,3 points en 20 ans.

Retrouvez notre article détaillé

Investissement immobilier neuf : quid des prix ?

Vous vous demandez sûrement : qu'est-ce qui me dit que les prix ne vont pas dégringoler d'ici quelques mois ? Ou l'inverse !

Revenons-en aux bases : les prix sont déterminés par le stock, la demande et les coûts de construction. L’analyse de ces trois critères au cours des derniers mois nous permet de mieux appréhender l’avenir (même si nous n'avons pas de boule de cristal !)

• Le stock de logements : avant la crise sanitaire du Covid, les niveaux de stock de logements immobiliers neufs étaient déjà très bas ; or les chantiers ont été stoppés pendant plusieurs mois, décalant ainsi les livraisons de biens neufs sur le marché et gelant les stocks disponibles. Le stock de logement est donc tendu.
• La demande de logements : elle reste très forte car elle répond à un besoin primaire, se loger (que ce soit en location ou en tant que propriétaire)
• Les coûts de construction : leur niveau reste également malheureusement élevé car le foncier est cher et les entreprises du secteur ont souffert du fait de la crise sanitaire. Par ailleurs, la norme RE 2020, va nécessairement engendrer une hausse des coûts de construction.

Conclusion ? Structurellement, il apparaît donc qu’il n’y aura pas à court terme de baisse des prix de l’immobilier. La tendance est plutôt à la hausse, notamment dans certaines zones et villes moyennes désormais plus recherchées.

L’immobilier est un placement peu risqué et plutôt rentable

Ok. Vous avez écouté nos conseils et vous êtes presque prêt à investir dans l’immobilier locatif mais... vous vous inquiétez de la rentabilité de votre projet ? Sachez qu’actuellement, le rendement de l’assurance-vie se situe en moyenne autour de 1,4%. En optant pour l'investissement locatif neuf, vous pourrez obtenir des rendements nettement plus attrayants. Disons autour de 3% à 4%.

Pour plus de sécurité, vous pourrez faire le choix de l’investissement locatif en meublé, en résidences services gérées (de type résidence étudiante, seniors ou affaires).

Pourquoi ? Parce-que vous bénéficiez dans ce cas d’un bail commercial ferme d’au moins 9 ans avec l’exploitant de la résidence, qui est votre locataire. Ce dernier s’engage contractuellement au paiement du loyer : appartement occupé ou pas, loyer payé ou pas, vous percevrez vos revenus locatifs. Ce type d’investissement locatif est en général abordable, pour un prix en moyenne de 100.000 € HT.

L’immobilier est l’un des rares placements finançables à crédit

Aujourd’hui, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif en engageant un apport faible. En effet, l’emprunt bancaire vous permet de démultiplier les revenus d’un investissement. Plus vous empruntez, plus vous générez de revenus et plus votre argent travaille efficacement.

Et avec des taux d’intérêt toujours très attractifs, les conditions sont réunies pour favoriser le crédit immobilier.

Autre avantage du crédit : il vous fait bénéficier d’une assurance décès-invalidité qui protégera vos proches en cas d’aléa de la vie.

Investir dans l’immobilier est un bon moyen de préparer sa retraite

Explication : les différents avantages fiscaux cités plus haut qui s'ajoutent aux revenus de la mise en location de votre bien permettent de vous construire un patrimoine immobilier sans faire trop d'effort financier tous les mois.

Ainsi, une fois le crédit remboursé, vous pourrez dégager des revenus supplémentaires réguliers bien utiles à la retraite.

Pourquoi privilégier l'investissement locatif dans le neuf ?

Alors, vous vous dites que le neuf ce n'est pas pour vous, car trop cher ? Mais ce surcoût est largement compensé par de nombreux avantages, y compris financiers !

Investir dans un bien immobilier neuf, c’est bénéficier d’un bien sans travaux, avec de solides garanties légales :

• Garantie financière d’achèvement / Garantie des vices apparents,
• Garantie de parfait achèvement / Garantie biennale / Garantie décennale.

L’investissement immobilier neuf, pour réduire son empreinte environnementale

Les normes impactant l’immobilier sont de plus en plus nombreuses et peuvent devenir plus répressives afin notamment d’assurer une qualité de vie irréprochable dans les logements anciens. C'est pourquoi, à partir de 2022, la norme RE2020 va succéder à la norme RT2012, visant notamment la possibilité pour les bâtiments de créer leur propre énergie. Les constructions neuves auront donc un sérieux avantage sur les logements anciens sur le plan énergétique et sur le plan économique.

L'investissement locatif dans le neuf permet de bénéficier d’un logement confortable, optimisé, connecté et accessible, répondant à la demande des usagers :

• Confort thermique / Confort acoustique /Qualité de l’air intérieur,
• Services domotiques et accès à la fibre (le plus souvent),
• Optimisation des agencements, choix des équipements et revêtements,
• Accessibilité à tous des parties communes et privatives.

Et bien sûr, tous ces avantages permettront aussi de revendre plus facilement votre bien lorsque vous le souhaiterez.

L’immobilier neuf permet de profiter d’avantages financiers spécifiques

• Tout d'abord, les frais d’acquisition, les droits d’enregistrement, les frais de notaires sont bien moins importants dans le cas d’un achat dans le neuf. Pour le neuf, les frais de notaires s'élèvent à 3 ou 4% du prix de vente alors qu'ils sont de 7 ou 8% dans l'ancien. Une sérieuse économie !
• Avantages liés aux dispositifs de réductions ou minoration d’impôts : les gouvernements ont mis en place depuis plusieurs années des incitations fiscales pour l’investissement locatif neuf : Pinel, Censi-Bouvard, LMNP. Ce serait dommage de s'en priver !
  - Ainsi, avec le Pinel en location nue, c’est une réduction d’impôts : jusqu’à 21 % du prix de revient du bien, en respectant certaines conditions.
  - Avec l’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez amortir jusqu’à 90% du prix de revient de votre bien immobilier. Il est ainsi possible de percevoir des loyers sans fiscalité pendant une longue période.

Bien sûr pour bénéficier des avantages fiscaux, il faut respecter certaines conditions encadrées par la loi.

Consultez notre rubrique Fiscalité

Investissement immobilier neuf : comment choisir le bon dispositif fiscal ?

Vous avez de nombreuses solutions à votre portée pour bénéficier d'avantages fiscaux intéressants : certains comme le Pinel ou le LMNP/Censi-Bouvard sont assez connus, mais d'autres méritent aussi que l'on s'y arrête : Malraux, Monuments historiques ou encore la Nue-Propriété… A vous de définir vos objectifs pour choisir la solution la plus adaptée à vos besoins. Mais ce n'est pas toujours facile, on vous l'accorde !

Faites confiance à l'expertise d'iSacq !

Chaque investisseur doit faire son choix en fonction de ses propres attentes… car chaque formule fiscale présente des avantages. Voici un petit résumé :

• Le Pinel a l’avantage d’offrir la possibilité de louer à des proches (ascendants et descendants). L’offre est très importante dans ce domaine et les choix variés. Les larges fourchettes de prix et l'offre nationale diversifiée permettent aussi d’investir à partir de 100.000 € (pour un studio, bien sûr).
• Le Censi-Bouvard et le LMNP permettent de vous dégager de toute gestion avec une sécurisation appréciable des loyers (ils sont garantis par bail commercial dans une résidence gérée par un professionnel). Cerise sur le gâteau : les loyers sont versés par le gestionnaire de la résidence que votre appartement soit vide ou occupé.
• Les dispositifs fiscaux Malraux et Monuments historiques offrent l’avantage de permettre de très fortes réductions d’impôt avec un ticket d’entrée logiquement plus important que dans les autres dispositifs mais justifié par la qualité des biens proposés. Par ailleurs, ces biens ont généralement une valeur vénale « sécurisée » par le fait qu’ils sont situés en centre-ville et dans des quartiers très prisés, pour la très grande majorité.
• Le statut fiscal LMNP présente de bonnes possibilités d’optimiser ses déficits fonciers pour les investisseurs ayant déjà un patrimoine immobilier important.
• La Nue-Propriété est peu connue, mais elle permet de se rendre propriétaire d’un bien qui n’aura été acheté au départ que pour 50 % ou 70 % de son prix réel (en pleine propriété) et qui échappe, de plus, à l’IFI. Etonnant non ?