Qu'est-ce que le LMNP Amortissement ?
Préparez votre retraite et protégez vos proches en générant des revenus complémentaires grâce à l'acquisition d'un bien immobilier éligible au dispositif LMNP Amortissement
L’alliance du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de la possibilité d’amortir un logement acheté en résidences services est très intéressante fiscalement. Sous conditions, vous pouvez, en effet, amortir jusqu'à 90 % du prix de revient de l'investissement. Une opportunité à saisir pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût ! Explications.
En quoi consiste le statut LMNP amortissement ?
Le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) vous permet d'acheter un appartement neuf meublé qui sera géré par un gestionnaire spécialiste de la location en résidences services (étudiantes, séniors, tourisme), tout en profitant, sous conditions, d'avantages fiscaux. Ainsi le principe du dispositif LMNP dans son format amortissement est de vous permettre d’amortir les frais, les meubles ainsi que le logement que vous avez acquis, et ce, pendant de longues années.
Les conditions du statut LMNP
Les revenus locatifs du LMNP
Les loyers provenant d’une location meublée sont des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC) et non pas des revenus fonciers, réservés à la location de logements non meublés. Vous avez alors le choix du régime fiscal pour déclarer ces revenus.
- Vous pouvez vous placer sous le régime du micro-BIC (50 % seulement des revenus locatifs sont alors imposés) si vos revenus n’excèdent pas 72.600 €,
- ou sous le régime réel, dans le cas où les revenus dépassent ce plafond. Ce régime est alors obligatoire. Le régime réel est intéressant car il vous permet de déduire de vos revenus le montant réel de vos charges. Celles-ci se concrétisent par les intérêts d’emprunt, les impôts fonciers, et autres frais divers comme l’achat des meubles, les primes d’assurances ou le coût des services d’un agent immobilier, administrateur de biens.
- Pour bénéficier du dispositif LMNP Amortissement, vous devez ne pas gagner plus de 23 000 € de loyers chaque année et ces loyers ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
Les avantages du LMNP Amortissement
- Le statut LMNP dans son format amortissement offre également à ceux qui le souhaitent la possibilité de se faire rembourser la TVA de 20 % attachée aux logements vendus neufs.
Condition à respecter : s’engager à louer le bien pendant 20 ans, par l’intermédiaire d’un exploitant professionnel. Ainsi, si vous achetez par exemple un logement de 120.000 € TTC, vous pouvez récupérer la TVA de 20 %, soit 20.000 € remboursés par l’administration fiscale. Intéressant, non ? - L’amortissement qui peut s’ajouter à ce 1er avantage, vous autorise, lui, à déduire de vos revenus imposables jusqu’à 90 % du prix du logement. Concrètement, pendant 20 ans, par exemple, vous pouvez retirer chaque année de votre revenu imposable une somme correspondant à une partie du prix de votre logement.
Exemple : Vous avez acheté un logement dans une résidence services étudiante, séniors ou tourisme urbaine pour la somme de 100.000 € HT (hors taxes). En amortissant 90 % du prix du bien pendant 20 ans, vous pouvez retirer de votre impôt annuel 4.500 € (90.000 / 20).
Ce dispositif est donc très intéressant puisqu’il vous permet, en fonction du régime de fiscalité, du montant de vos revenus locatifs et de la durée de détention du bien, de bénéficier de niveaux d’abattement ou de possibilités de déduction. Il vous permet aussi, lorsque le crédit est remboursé, de bénéficier de revenus locatifs sans aucune imposition pendant de longues années.
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Pourquoi devriez-vous utiliser le dispositif LMNP pour investir ?
- Le LMNP amortissement, utilisable pour l’achat d’une résidence services neuve, vous donne une excellente occasion de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Parce que vous souhaitez bénéficier de revenus complémentaires, parce que vous voulez protéger votre famille et léguer des biens immobiliers à vos enfants ou parce que vous voulez préparer votre retraite... Toutes les raisons sont valables ! L’immobilier est un actif à privilégier car il prend de la valeur au fil du temps et est « tangible ». Même en cas de courbe immobilière à la baisse, il vous reste un logement qui peut être loué pour vous procurer des revenus réguliers.
- La préparation financière de votre retraite peut tout-à-fait passer par un investissement en résidence services placé sous LMNP amortissement. De fait, ce statut vous assure une certaine sécurité des loyers perçus via :
- Un bail commercial de 9 ans fermes, renouvelable, et signé avec un gestionnaire spécialiste de la location meublée en résidences services
- Des loyers revalorisés, sauf exception, chaque année par le gestionnaire et payés, que l'appartement soit occupé ou non.
- Enfin, l’immobilier est le seul placement pouvant s’effectuer à crédit. Or, l’emprunt constitue lui-même une protection de la famille, grâce à l’assurance décès-invalidité qui y est attachée.
Important : le dispositif LMNP amortissement peut être cumulé avec d’autres dispositifs comme le Censi-Bouvard ou le Pinel. Mais sachez que l’administration fiscale limite le montant sur lequel sont calculés les avantages fiscaux à 300.000 € / an. De plus, vous n’avez pas le droit de dépasser le plafond des niches fiscales qui limite à 10.000 € / an les réductions d’impôt.
Bon à savoir : si vous choisissez d’acheter un logement dans une résidence services, sachez que vous pouvez utiliser un autre dispositif fiscal attractif : le Censi-Bouvard. Celui-ci ne vous permet pas d’amortir le logement, mais de bénéficier en revanche d’une réduction d’impôt. Le remboursement de la TVA, sous conditions, est aussi possible dans ce cas. A vous de faire votre choix, selon vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
iSacq est là pour vous y aider !
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global. L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard codifié à l’article 199 services du Code Général des Impôts.
