Le dispositif fiscal LMNP Censi-Bouvard
La prolongation jusqu’à fin 2022 du dispositif Censi-Bouvard, concernant l'achat d’un logement neuf dans une résidence services meublée est une chance pour vous qui cherchez à construire un patrimoine immobilier, tout en réduisant vos impôts. On vous explique tout !
Quels sont les avantages fiscaux du LMNP Censi-Bouvard ?
Le dispositif LMNP Censi-Bouvard mixe les avantages du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) classique et la possibilité d’une réduction d’impôts. Ainsi, en cumulant les divers avantages de la loi Censi-Bouvard, vous pouvez réduire le montant de votre investissement de départ de plusieurs dizaines de milliers d’euros, tout en percevant des revenus locatifs.
- L’engagement de mise en location meublée pour une durée de 9 ans minimum vous permet, en effet, de réduire le prix de votre investissement de 11 % (frais de dossiers et de notaire inclus), via une réduction d’impôt.
- Par ailleurs, si vous vous engagez à louer ce bien pendant 20 ans, la TVA de 20 % vous sera remboursée.
Un avantage fiscal conséquent, donc, pour un investissement accessible au plus grand nombre : à partir de 80.000 € HT.
Exemple :
Si vous achetez un logement d’une valeur de 120.000 € TTC (TVA de 20.000 €), vous pourrez diminuer votre impôt sur le revenu de la somme de 11.000 € sur 9 ans, soit 1.222 € / an.
Si vous vous engagez à louer le bien pendant 20 ans, vous pouvez, en plus, obtenir le remboursement de la TVA (20.000 €). Votre avantage global atteindra donc 31.000 €, soit un prix réellement déboursé pour votre investissement de seulement 89.000 €.
A noter ! Si vous indiquez au commercialisateur votre intention de bénéficier du remboursement de la TVA, de nombreux promoteurs ne vous demanderont pas de la régler. Ils pourront en faire l’avance eux-mêmes auprès des services fiscaux, avant de se la faire rembourser. Une « non-avance » de trésorerie appréciable pour vous !
Bon à savoir :
- Vous avez la possibilité d’acheter plusieurs biens immobiliers la même année, mais la réduction d’impôt se fera dans la limite de 300 000 € HT investis ;
- Vous pouvez parfaitement cumuler les avantages du LMNP Censi-Bouvard avec ceux du LMNP Amortissement ou du Pinel, par exemple. La règle est simplement que la réduction d’impôt se fera dans la limite de 300 000 € HT investis dans l’année ;
- Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de votre impôt dû, vous pourrez reporter le solde sur vos impôts des 6 années suivantes ;
- Enfin, un investissement Censi-Bouvard entre dans le plafond des niches fiscales de 10.000 € / an.
Comment fonctionnent les résidences services ?
Le dispositif Censi-Bouvard est dédié aux résidences services. Ces résidences sont destinées à des profils différents de locataires, tous autonomes : des séniors de plus de 60 ans (résidences séniors) et des étudiants (résidences étudiantes). Ils occupent des chambres ou des logements (avec 1 ou 2 chambres) comprenant tous un coin cuisine et une salle d’eau/toilettes. Les locataires de résidences séniors ou étudiantes peuvent donc vivre de façon « classique », dans un véritable petit appartement.
- Dans tous les cas, les résidences comprennent des espaces communs importants, pouvant accueillir des services para hôteliers : un restaurant, une bibliothèque/salle de jeux, un salon de coiffure, une laverie, etc.
- Les résidences proposent aussi à leurs locataires des services à la personne.
- Elles sont gérées par des exploitants professionnels avec qui vous signez un bail commercial ferme renouvelable, d’une durée minimale de 9 ans.
En résumé : pourriez-vous profiter du dispositif LMNP Censi-Bouvard et pourquoi ?
Si vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu, vous êtes particulièrement concerné par cette possibilité puisque le dispositif Censi-Bouvard vous permet de réduire vos impôts, pendant une période de 9 ans. Contrairement à d’autres investissements défiscalisants, les résidences services sont intéressantes même si vous ne payez pas énormément d’impôt. Ainsi, même si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est à 14 %, vous pouvez l’envisager.
Vous devez aussi, en parallèle, avoir une capacité d’épargne, même si cette dernière peut être faible, en parallèle d’un crédit immobilier.
La finalité d’un investissement en LMNP Censi-Bouvard est :
- la création d’un patrimoine immobilier à des conditions avantageuses ;
- la réduction de votre impôt ;
- la constitution d’un revenu complémentaire pendant de longues années, y compris à l’heure de votre retraite ;
- la protection de votre famille. De fait, ce bien représentera un capital sécurisant (qui peut être vendu en cas de besoin), et le crédit immobilier attaché apportera les avantages d’un contrat de prévoyance (via l’assurance décès-invalidité).
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 service du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2021, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
