Choisir l'investissement locatif étudiant : de nombreux avantages fiscaux
Les résidences étudiantes séduisent de plus en plus d’investisseurs... pour leur fiscalité avantageuse, mais aussi pour leur gestion entièrement déléguée à un professionnel. En matière fiscale, le double dispositif LMNP Censi-Bouvard est, de fait, très attractif.
Devenir propriétaire d’un logement en résidence étudiante procure de nombreux avantages, à commencer par la fiscalité qui y est attachée et la délégation totale de gestion possible. N’hésitez pas à lire, en préambule, notre article dédié au marché des résidences services étudiantes.
Le dispositif Censi-Bouvard, la voie royale pour l'investissement locatif étudiant
Le dispositif fiscal Censi-Bouvard concerne les investissements immobiliers réalisés dans des résidences services dédiées aux étudiants et aux séniors. Il a été prolongé jusqu’à fin 2021 ; saisissez l’opportunité d’en profiter pendant encore quelques mois.
Placées sous ce dispositif, les résidences étudiantes vous permettent de réduire de 11 % le prix de revient du logement (prix d’achat HT), via une réduction d’impôt.
Quelles conditions devez-vous remplir pour y avoir droit ?
- Acheter un logement neuf et meublé
- et signer un bail commercial avec un exploitant professionnel pour une durée de 9 ans renouvelable. Ainsi, pendant 9 ans, l’achat du logement est, en partie, financé par la réduction d’impôts et par la perception des loyers. Une quote-part de ces derniers vous est, en effet, reversée par l’exploitant, après déduction de ses frais de fonctionnement.
A noter : les commercialisations des résidences services se faisant avant et pendant les travaux de construction, (soit 18 mois à 2 ans avant la livraison de la résidence), vous achèterez le plus souvent le bien en « Vente en état futur d’achèvement » (VEFA). Pas de souci : tout est prévu avec les banques qui octroient les crédits et qui procèderont au versement des fonds, petit à petit, en fonction de l’avancement des travaux.
Le Censi-Bouvard allié au LMNP optimise encore la fiscalité de votre investissement locatif en résidence étudiante
Le Censi-Bouvard se mixe avantageusement avec le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). De fait, en plus de l’intéressante réduction d’impôt de 11 % sur le prix HT du logement, vous avez la possibilité de vous faire rembourser le TVA de 20 % si vous vous engagez à donner le logement en location à un exploitant professionnel pendant au moins 20 ans. Une « ristourne » très appréciable !
Par exemple : si vous achetez un logement d’une valeur de 120.000 € TTC (TVA de 20.000 €), vous avez la possibilité de déduire la somme de 11.000 € de votre revenu imposable, à lisser sur 9 ans (soit 1.222 € pas an en moins d’impôt sur le revenu) grâce au Censi-Bouvard. Et si vous vous engagez sur 20 ans, la TVA de 20.000 € vous sera remboursée. Le prix de votre logement descend donc de 120.000 € à 89.000 € !
A noter ! Vous n’êtes généralement pas obligé de faire l’avance de la TVA. Si vous indiquez dés le départ votre intention de louer pendant 20 ans, le promoteur immobilier ne vous la fera pas payer. Il fera lui-même l’avance à l’administration fiscale avant de se la faire rembourser.
Un investissement locatif en résidence étudiante vous libère de toute gestion
C’est le deuxième point qu’apprécient particulièrement les investisseurs qui choisissent ce placement locatif. Contrairement à d’autres investissements immobiliers locatifs que vous devez suivre un minimum (même si vous faites appel à un administrateur de biens), une résidence étudiante est entièrement gérée par un exploitant professionnel.
Vous ne vous occupez de rien. C’est l’exploitant qui met en œuvre une politique pour recruter des locataires étudiants, les accueille, les installe et gère ensuite la location, au quotidien. C’est lui qui récolte les loyers et vous reverse votre quote-part. Ce détachement complet des missions administratives et de gestion de votre logement est appréciable.
Vos formalités pour un investissement locatif étudiant
De votre côté, il ne vous reste plus qu’à déclarer, chaque année, vos revenus locatifs.
En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devrez déclarer les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre "Revenus" des locations meublées non professionnelles).
- Dans une résidence meublée, il s’agit de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de revenus fonciers, comme dans une location non meublée. Ces BIC peuvent être soumis au régime du micro-BIC dont l’avantage réside dans des obligations déclaratives allégées, et un abattement forfaitaire de 50 %. C’est-à-dire que si vous avez perçu 10.000 € de revenus locatifs, seuls 5.000 € seront intégrés à vos revenus et imposés au taux de votre tranche marginale d’imposition.
- Si vos charges sont supérieures à 50 % des recettes, vous pouvez opter pour le régime fiscal « réel simplifié ». Dans ce cas, le revenu net imposable est calculé en déduisant les frais et charges supportées sans limitation de montant :
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Si un déficit (charges supérieures aux revenus) est constaté, il est reportable les années suivantes. - Enfin, vous pourrez, chaque année, réduire votre impôt d’une partie du prix de revient du bien (11 % sur 9 ans) lors de votre déclaration de revenus.
L'investissement locatif étudiant vous tente ?
Les équipes d'iSacq sont à votre entière disposition pour étudier votre situation actuelle et vous accompagner dans votre projet. Nous sélectionnerons pour vous les biens disponibles adaptés à vos objectifs.
Investir dans une résidence services étudiante est idéal pour se créer des revenus complémentaires et préparer sa retraite !
Si vous êtes décidé à préparer concrètement votre avenir et celui de votre famille, n’hésitez pas à vous engager dans cette voie. En plus des avantages fiscaux, la possibilité d’acheter le bien immobilier à crédit est une plus-value importante :
- les banques ne demandent pas forcément d’apport personnel aux investisseurs, ce qui signifie que 100 % du bien finançable ;
- les taux de crédit sont toujours très attractifs ;
- le crédit apporte un côté prévoyance à l’investissement, via l’assurance décès-invalidité qui y est attachée.
Sachez que vous avez la possibilité d’acheter deux logements par an dans la limite d’un avantage fiscal calculé sur une somme de 300.000 € maximum. Cela vous permet de bénéficier d’une remise d’impôt de 33.000 €, plus le remboursement de la TVA. Intéressant, non ?
N'hésitez pas à vous renseigner, gratuitement, pour évaluer ce type d'investissement locatif étudiant avant la fin du Censi-Bouvard.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
Le statut LMNP est ouvert au contribuable qui affecte des logements à une location meublée et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global. L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel relève fiscalement de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux définis à l’article 34 du Code Général des Impôts. En outre le dispositif LMNP dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines résidences gérées et qui est donné en location à un gestionnaire au travers d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum permet sous conditions de récupérer la TVA et de bénéficier du régime de la réduction d’impôt dite Censi-Bouvard codifié à l’article 199 services du Code Général des Impôts.
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 service du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2021, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
