Premier investissement locatif : tout savoir pour bien se lancer
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, mais vous vous posez des questions sur ce domaine que vous connaissez mal ? Pas de stress... L’investissement locatif est beaucoup plus simple que vous ne l’imaginez. De la définition de vos objectifs aux avantages fiscaux en passant par le choix du logement et du locataire, voici quelques points à connaître avant de vous lancer dans votre premier investissement immobilier locatif.

Vous avez raison : l’investissement locatif est un choix judicieux !
Jeune actif ou depuis longtemps inséré dans la vie professionnelle, vous avez décidé qu’il était temps de sécuriser un minimum votre avenir en faisant votre premier investissement locatif. Vous faîtes le bon choix en misant sur la pierre pour construire un patrimoine, car :
L’immobilier est un bien concret
Au contraire des produits financiers, un bien immobilier est un actif physique, palpable. Quoi qu’il arrive, vous serez toujours propriétaire d’un logement réel, à revendre ou à occuper.
L’immobilier peut s’acheter à crédit
Là encore, contrairement au domaine financier, le secteur immobilier vous offre l’opportunité de construire un patrimoine à crédit. L’investissement immobilier est donc accessible au plus grand nombre :
- les loyers remboursent une grande partie de la mensualité bancaire.
- l’apport personnel exigé pour un investissement immobilier est aujourd’hui d'environ 10 % minimum.
- en plus de vous permettre de devenir, doucement mais sûrement, un propriétaire foncier, le crédit immobilier protège votre famille, via la prévoyance attachée à l’assurance décès-invalidité.
L’immobilier vous permet de faire baisser vos impôts
En effet, l'Etat a mis en place de nombreux avantages fiscaux qui rendent encore plus intéressant l’investissement pierre.
Si vous souhaitez vous informer en détail sur la fiscalité attachée aux différents produits immobiliers dans cette section, rendez-vous sur notre section :
Les questions à vous poser pour votre premier investissement locatif
1. Quelle est ma capacité d’emprunt ?
Première question à vous poser avant de regarder les produits d’investissements immobiliers : quelle est votre capacité d’endettement ?
A combien peut s’élever la mensualité de remboursement du crédit immobilier ? Une fois connue celle-ci, vous pourrez calculer le montant maximum de votre achat, compte tenu de la durée du crédit possible. Un RDV auprès de votre banque (quitte, ensuite, à faire le crédit ailleurs, après mise en concurrence des offres) vous fournira la réponse. Sachez qu’en règle générale, les banques ne vont pas au-dessus de 30 % d’endettement, mais que ce chiffre peut grimper à 35/40 % pour les investisseurs et les dossiers les plus « sérieux ».
Cela signifie que si vous remboursez déjà un crédit pour votre résidence principale, l’établissement financier calculera vos possibilités restantes. De nombreuses opportunités d’investissement immobilier existent à partir de 80.000 €, ce qui vous laisse une grande marge de manœuvre.
A noter ! De plus en plus de particuliers vivant dans des métropoles où les prix immobiliers sont élevés choisissent de ne pas acheter leur résidence principale, mais d’investir dans un logement locatif... qui pourra d’ailleurs leur servir d’apport, à terme, pour acheter leur logement principal. Une stratégie judicieuse.
Les taux des crédits immobiliers étant toujours très bas, c’est le moment d’en profiter !
iSacq vous apporte son expertise dans l’investissement en biens locatifs
Comment ? En vous proposant de nombreux programmes immobiliers adaptés à votre situation patrimoniale et à vos objectifs. N’hésitez-plus, prenez rendez-vous avec l'un de nos conseillers en immobilier locatif pour faire un bilan personnalisé !
2. De quel montant est ma facture fiscale ?
Acheter un logement locatif peut vous permettre, dans certaines conditions, de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants qui peuvent annuler votre impôt annuel sur le revenu. Vous pouvez donc vous arranger pour faire correspondre les avantages fiscaux de l’achat du logement locatif et l’annulation de votre facture fiscale pendant plusieurs années ! N’hésitez pas à vous faire aider d’un conseiller patrimonial pour faire les bons calculs...
3. Dois-je acheter du neuf ou de l’ancien pour mon premier investissement locatif ?
La réponse est incontestablement : du neuf ! Pourquoi ?
- D’abord, parce que les logements neufs sont aux toutes dernières normes de confort, imposées par la nouvelle norme RE 2020 (acoustique, qualité de l'air, espaces extérieurs) et d’environnement (économies d’énergies possibles grâce à une bonne isolation et aux technologies innovantes de chauffage). Ils sont donc les plus recherchés par les locataires.
- Ensuite, parce que les avantages fiscaux attachés à l’achat de logements locatifs neufs sont très attractifs. Autant en profiter !
- Enfin, les frais de notaires sont plus faibles dans le neuf (environ 2 %, contre 8 % dans l'ancien) et vous bénéficiez d’une garantie décennale : pendant 10 ans, aucuns travaux à prévoir...
A noter ! Dans le neuf, les ventes s’effectuent le plus souvent en « VEFA » (vente en état futur d’achèvement). Cela signifie que vous vous engagez à acheter un logement environ 18 à 24 mois avant sa livraison effective. Pas de soucis. Ce type de vente est parfaitement régulé et sûr, et présente même l’avantage de vous permettre de personnaliser un peu votre logement. Quant aux banques, elles savent gérer les appels de fonds, parallèlement à l’avancement des travaux.
4. Quel est mon objectif pour mon premier investissement locatif ?
Les formules d’investissement immobilier sont nombreuses et chacune correspond à un objectif précis.
- Si vous souhaitez uniquement percevoir des loyers sur le long terme (y compris jusqu’à votre retraite !), par exemple, vous ne choisirez pas le même logement que si votre but est de récupérer celui-ci dans quelques années pour y loger vos enfants ou pour l’utiliser vous-même.
- De même, si vous souhaitez être totalement dégagé de toute gestion du bien, votre choix devra en tenir compte.
Besoin d'un conseil ? Nos conseillers sont à votre écoute
5. Quel type de bien privilégier ?
De la réponse à la question précédente découlera un profil de bien locatif adapté. Brièvement, pour un 1er investissement, deux types de logements locatifs procurant des avantages fiscaux intéressants sont à privilégier :
- les logements neufs loués vides (non meublés) placés sous le dispositif fiscal Pinel ;
- et les logements neufs loués meublés (avec gestion entièrement déléguée) placés sous le statut LMNP, ou le dispositif Censi-Bouvard.
Les deux formules sont simples et vraiment attractives puisqu’elles vous permettent de bénéficier (sous conditions), via des avantages fiscaux, de réductions sur le prix des biens. Celles-ci grimpent jusqu’à 21 % en Pinel* et jusqu’à 31 % - 11 % + 20 % de TVA récupérable - en Censi-Bouvard*. Nous y reviendrons !
En savoir plus sur le Censi-Bouvard
6. Dans quelle ville acheter mon premier investissement locatif ?
La réponse sera évidente si vous pensez utiliser le logement, à terme. Sinon, pas d’a priori : vous pouvez tout-à-fait investir loin de chez vous. Des professionnels compétents (conseillers en gestion privée de votre banque ou conseillers en gestion de patrimoine indépendants) sont disponibles pour vous aider à faire le meilleur choix.
L’important, en immobilier (en plus de la qualité du bien, évidemment, mais dans le neuf, vous ne prenez pas de risque) est l’emplacement du logement locatif. Non seulement la demande locative doit être au RDV, mais il faut également envisager une potentielle revente.
- Par exemple, si vous êtes intéressé par un logement meublé dans une résidence avec services étudiante en LMNP, celle-ci doit être située près d’universités et grandes écoles ou, tout au moins, être facilement reliée à celles-ci par les transports en commun.
- Si vous préférez acheter un logement classique que vous louerez vide, grâce au Pinel par exemple, (non meublé), vérifiez que le quartier dans lequel s’implantera la résidence est actif sur le plan locatif et recherchés par les salariés.
En tout état de cause, là encore, faîtes confiance aux conseillers spécialisés qui vérifient ce paramètre de première importance avant de vous aiguiller vers tel ou tel investissement.
Notre conseil :
Acheter près de chez soi est évidemment possible, mais ne doit pas être une condition obligatoire si la demande locative n’est pas assez dynamique. Il vous faut tabler sur des villes aux marchés locatifs actifs, pouvant aussi permettre une augmentation du prix de votre bien, dans l’optique d’une revente avec plus-value, à terme.
7. Comment calculer le rendement de mon futur investissement locatif ?
- Le calcul du rendement brut est simple. Si le logement coûte 120.000 € et que les loyers envisagés rapporteront 6.000 € par an, le rendement sera de 5 %. Le calcul à faire est : 6.000 / 120.000 X 100. En général, quand on évoque le rendement d’un placement, c’est ce chiffre du rendement brut qui est entendu.
- Pour le rendement totalement net, il vous faudra prendre en compte les frais et charges (faibles dans le neuf) qui viennent grever les revenus locatifs. Mais il vous faudra aussi ajouter les avantages fiscaux qui, eux, vont améliorer le rendement. C’est bien cette dernière opération tenant compte des « moins » et des « plus », qui va vous donner le rendement net fiscal.
En savoir plus sur la notion de rentabilité
En tout état de cause, partez confiant dans l’aventure de votre premier investissement immobilier locatif et n’hésitez pas à faire appel à des professionnels aguerris pour vous aider à faire les meilleurs choix ! iSacq en fait partie !
Contactez notre équipe pour en savoir plus
iSacq est là pour vous apporter les bonnes réponses et les conseils avant de vous lancer dans un projet d'investissement immobilier. C'est sans engagement ! Contactez nos conseillers pour parler de vos craintes, de vos objectifs personnels et plus ... si affinités ! N’hésitez plus !
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
*Le dispositif dit PINEL est codifié à l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, il est réservé aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent avant le 31 décembre 2022, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une résidence devant faire l’objet d’une labellisation BBC EFFINERGIE 2005 ou construite conformément à la réglementation thermique dite RT 2012, destiné à être loué nu à titre de résidence principale à des locataires présentant un niveau de ressources plafonné et moyennant des montants de loyers également plafonnés. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si l’engagement de location est pris pour six ans ou de 18% si cet engagement est pris pour 9 ans. L’engagement de location peut être prorogé pour atteindre une durée de 12 ans. La prorogation de l’engagement de location ouvrant droit à une nouvelle réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction est calculé dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par contribuable par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le nombre de logements éligibles est limité à 2 biens achevés par an (la date d’attestation d’achèvement des logements faisant foi). Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’éligibilité au dispositif de réduction d’impôt dépend du lieu de situation du logement. En outre les logements acquis à compter du 1er janvier 2015 peuvent être donnés en location à des ascendants et des descendants, si ceux-ci n’appartiennent pas au foyer fiscal. La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6e ou1/9e) de son montant total au titre de chacune de ces années, sans report possible. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI.
Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.
Par ailleurs et pour calculer la rentabilité escomptée d’un investissement immobilier, il convient de prendre en compte le contexte fiscal (se renseigner sur les taxes locales applicables dont la taxe foncière, sur votre régime fiscal concernant les revenus locatifs et le cas échéant l’IFI – impôt sur la fortune immobilière…), le contexte économique (vérifier le niveau des loyers pratiqués dans le secteur qui peuvent être inférieurs au plafond des loyers du dispositif PINEL, et plus généralement tenir compte des intérêts d’emprunt, des charges de copropriétés non récupérables, du coût de l’assurance propriétaire non occupant, des éventuels frais de gestion…).
*Le dispositif Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôts tel que prévu à l’article 199 service du Code Général des Impôts réservé aux contribuables domiciliés fiscalement France qui acquièrent en France jusqu’au 31 décembre 2021, un logement neuf situé dans certaines résidences services et qui s’engagent à le donner en location dans le cadre d’un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une période de 9 ans minimum. Le taux de la réduction d’impôt est de 11%, la réduction est calculée sur le coût d’acquisition (prix de vente HT + frais d’acquisition) du logement dans la limite globale de 300 000 €. Le bénéfice de cette incitation fiscale entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement. Comme toute acquisition immobilière, réaliser un investissement locatif suppose d’apporter une attention particulière, notamment de s’assurer de votre capacité d’emprunt.