Comment estimer un bien immobilier sans se tromper ?

Faire évaluer son appartement ou sa maison : les critères indispensable

Nous allons aborder ci-dessous les trois critères les plus importants à prendre en compte pour estimer votre bien immobilier (qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement). A savoir :

1. L’emplacement/la localisation
2. Les caractéristiques et l’état du bien immobilier
3. L’environnement

1. L'emplacement, la localisation

La surface habitable et le nombre de pièces ne sont pas les seuls éléments qui entrent en ligne de compte lors de l'expertise d'un bien immobilier. Parmi les critères majeurs qui permettent d'estimer le prix d'une maison ou d'un appartement, l’emplacement vient en tête. Véritable plus lors de l'estimation, l'adresse du bien peut faire varier sensiblement le prix lors d'une vente immobilière.

2. L‘état de votre appartement ou de votre maison

Au-delà de l'emplacement du logement, les caractéristiques du bien pèsent lourd dans l'estimation du prix. La nature de la maison ou de l'appartement, la superficie et le nombre de pièces constituent des paramètres importants. L'état général du bien et le coût estimé des travaux, le cas échéant, font également partie des éléments primordiaux lors de l'évaluation.

3. L’environnement dans lequel se trouve votre bien immobilier

Quand on évoque l'environnement d'un bien, on cible bien sûr la ville, le quartier ou le secteur dans lesquels il est bâti. Parler de l'environnement d'un logement, c'est aussi faire allusion à certaines prestations comme :

• une vue imprenable ;
• l'absence de vis-à-vis ;
• la qualité des parties communes ;
• la qualité du terrain ou du jardin ;
• la présence d'un balcon, d'une terrasse voire d'une piscine.

Tous ces éléments peuvent avoir un impact fort sur l'estimation d'un bien immobilier.

Comment calculer le prix de votre bien immobilier

Deux méthodes d'appréciation peuvent vous aider à estimer un bien immobilier. Il s'agit de :

• la méthode parcom paraison ou méthode par le marché
• la méthode par capitalisation ou méthode financière.

Première option : estimer mon bien immobilier par comparaison

La méthode par comparaison ou méthode par le marché est un outil simple pour fixer la valeur d'un bien immobilier. Elle consiste à évaluer la valeur d’un logement en comparant le prix de vente de biens immobiliers similaires (emplacement, état, environnement).

Usage d’une liste à puces ordonnée privilégié

Seconde option : estimer mon bien immobilier par capitalisation

La méthode par capitalisation peut être très utile pour un acheteur lors de l'estimation d'un bien immobilier. Ce calcul permet d’évaluer le prix d'achat en fonction des revenus fonciers qu’il peut rapporter. Avec cette formule, c'est le retour sur investissement qui est mis au premier plan. Ce taux de capitalisation se calcule de la manière suivante :

Retour sur investissement = (loyer annuel / prix de vente) x 100

Faites estimer le prix de votre bien par un professionnel

Pour une expertise plus précise, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier. Parmi les experts immobiliers, voici les plus qualifiés pour estimer votre maison ou votre appartement à son juste prix.

• Les notaires : Enregistrant et officialisant toutes les ventes immobilières, les notaires connaissent précisément la valeur des biens de votre ville voire de votre quartier.
• Les experts immobiliers indépendants : L'expertise de ces professionnels permet d'établir une estimation précise respectant les prix du marché.
• L'agent immobilier : La plupart des agences immobilières proposent un service d'estimation gratuit.

Évaluer le prix d'un bien avec les outils d'estimation en ligne

Pour obtenir une première évaluation de votre future maison ou appartement, vous pouvez consulter l’un des nombreux sites d'estimation immobilière en ligne. Vous pouvez également vous servir d'outils d'estimation immobilière mis à la disposition des particuliers sur Internet.
En voici quelques exemples :

• La base de données Demandes de valeurs foncières (DVF) proposée par l'administration fiscale. Cet outil recense les ventes immobilières des cinq dernières années en France.
• L’outil Patrim, conçu à partir des données des services fiscaux.
• La base de données Perval proposée par les Notaires de France. Cet outil répertorie les prix des ventes immobilières sur toute la France sauf Paris et sa région.
• La base de données Bien, proposée par Paris Notaires Services. Cette database couvre les ventes immobilières sur Paris et sa région. Les données de cette base sont accessibles via le site Immo Notaires Argus.

Attention : les prix de l’immobilier ancien et de l’immobilier neuf ne sont pas comparables ! Les bases de données mélangent souvent l’ensemble des transactions que ce soit sur du neuf ou de l’ancien.

En résumé !

Vous l’avez vu, estimer le prix d’un bien immobilier est plus complexe qu’il n’y paraît.

Quels critères principaux faut-il prendre en compte en priorité pour estimer un logement ? :

• localisation géographique,
• équipements et transports accessibles dans le quartier,
• qualité de la construction,
• offres similaires dans la même zone
  etc …